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호주 환율 전쟁? 지금, 부동산 인가?

2015. Feb. 18

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2014 11월중순쯤 기고했던 칼럼에서 현재 일본이 공격적으로 취하고 있고 또 금년 3월부터는 EU (European Union) 에서 시도하기로 한 양적완화라는 경제정책과 그에 따른 환율변동의 상관관계에 관한 설명을 하면서 한국에서 호주로 돈을 가져오고자 하시는분들에게 급한게 아니라면 환율변동을 좀 더 관망하셨다가 가져오셔도 늦지 않을것 같다는 취지로 얘기를 하였었지요. 한국 원화 대비 호주 달러가치의 더 많은 하락을 예측해 보았었는데 필자가 예측해 보았던 1달러당 900원정도보다 더 하락했네요. 오늘 2015 216일 현재 호주달러 1달러당 850-60 (은행 기준율)사이에서 움직이네요. 필자 생각으론 이정도면 한국에서 돈을 가져오셔도 무난할듯 싶습니다. 3월부터 유럽 (EU) 국가연합의 양적완화가 시작되면 한국원화 대비 호주달러 가치가 어느쪽으로 움직일지 예측하기가 조금 더 어려워질수도 있으니 그점 인지하시고요.

 

일본과 유럽 국가연합 (EU)의 양적완화의 가장 큰 이유는 시중 돈 (화폐)의 유동량을 많이 늘려 소비와 투자를 촉진시킴으로써 경제를 부양한다는 것입니다. 그런데 국가가 시중의 채권을 사들이는 양적완화만이 유동화폐량을 늘이는 유일한 방법은 아님니다. 오히려 가장 기본적인 방법중 한가지는 중앙은행이 은행 이자율을 낮춤으로써 시중 자금의 양을 늘이고 또 자금의 흐름을 원활하게 하여 소비와 투자등을 촉진시키고 환율을 떨어뜨려 (가치 하락) 상품수출 등을 증가시켜 침체된 경제를 부양하는 것입니다. 미국은 경제가 많이 회복하여 조만간 이자율을 올리는걸 고려중이지만 미국을 제외한 많은 나라들은 여전히 경제가 침체되어 있고 그래서 일본과 EU는 양적완화를 추진중입니다. 하지만 한국과 호주는 양적완화 정책을 생각하지 않아도 아직은 은행 이자율을 조절하여 경기부양을 할 수 있는 정책적인 융통성이 조금 더 남아 있읍니다. 여전히 경기침체가 지속되고 있는 호주가 지난 2 3일 경기부양을 위해 마침내 이자율을 2.5% 에서 2.25%로 낮추었읍니다. 이는 꽤 오랫만에 실행된 이자율의 변동으로 호주의 이자율은 이제 사상 최저치까지 떨어졌읍니다. 그리고 은행 이자율이 더 하락하던지 아니면 변동이 없던지를 떠나 현재의 경제 상황을 생각해보면 필자의 견해로는 최소한 앞으로 12개월에서 18개월정도는 이자율이 현재의 2.25% 에서 크게 오르지는 않으리라 생각됩니다. 그보다 조금 더 오래 갈지도 모르고요.

  

그렇다면, 현 상황에서 이곳 호주에 집을 사들이고자 (직접 거주하실 목적이든 투자목적이든) 하시는 분들은 어떤 생각을 하실수 있을까요. 일반적으로 집을 사기위한 은행 대출 이자율은 위에서 언급한 은행의 기준 이자율보다 더 높습니다. 하지만 지금정도의 이자율이면 은행 대출을 받아 집을 구입 하기에 좋은 시기라 생각됩니다. 얼마를 대출 받느냐에 따라 조금씩 다를수는 있겠지만 전체적으로 크게 부담이 될만한 이자율 수준은 아니라고 봐야 합니다. 특히 주택 매입 금액의 일부를 지금 한국에서 가져올 경우라면 현재의 환율에서 얻을수 있는 도움과 이곳 호주의 낮아진 대출 이자율로 인한 효과 두가지를 한꺼번에 받을수 있다고 봐야겠지요. 다만, 이 두가지 효과가 여러해 동안 지속되리라 생각 하시는건 옳지 않습니다. 따라서 필자의 견해로는 은행 대출을 받아 지금 주택을 구입 하신다면 차후로 가능하다면 최대한 빠른 시일내에 대출금을 갚아버리는게 가장 효과적이라 생각됩니다. 물론 개개인의 상황이 다른만큼 조금씩의 차이는 있겠지만.

  

직접 거주하실 목적으로 주택을 구입 하시는 분들에겐 앞으로의 경제상황 변화나 대출 이자율의 변동에 당분간은 크게 영향을 받지는 않겠지만 투자 목적으로 주택을 구입 하실분들은 구입전 앞으로의 경제상황 변화와 이자율의 상승 가능성 등을 한번쯤 더 잘 생각해 보신 후 결정 하시기 바랍니다. 주택 구입에 유리한 환경만 생각 하지 마시고 전체적인 경제상황과 일자리 고용상황, 그리고 특히 주택 임대시장 상황, 지역 등을 잘 고려 하셔야 합니다.

  

예를 들어, 현재 시드니의 경우 전체적으로 침체되어있는 호주의 경제상황에도 불구하고 임대시장의 임대료가 강세를 유지하고 있어서 은행 대출금을 갚아 나가는게 조금 수월한 편이라고 봐야겠지만 주택 가격이 비싼만큼 은행 대출금의 액수도 커지는만큼 어느때고 주택경기나 임대시장이 침체될 경우엔 반대로 타격이 예상외로 커질수도 있다는점 염두에 두셔야 합니다. 그 좋은 예가 현재 캔버라의 주택시장 상황이라고 할수 있읍니다. 캔버라는 한때 주택시장과 임대시장의 상황이 매우 좋아 투자 가치가 높았지만 지난 2-3년간은 주택시장 상황이 거꾸로 가고 있는 형국입니다. 경기침체에 더해 고용상황도 매우 좋지 않아 많은 사람들이 직장을 잃은데다 새로운 주택 공급이 지속적으로 늘어났읍니다. 그 결과 주택 가격은 정체내지 떨어졌으며 주택 임대시장의 임대료 역시 떨어지는등 투자가치가 많이 떨어졌읍니다. 이미 투자했던 사람들의 부담은 점점 커지는 상황이지요.

  

현재의 한국 원화 와 호주 달러간 환율, 그리고 호주의 낮은 이자율이 이곳에 주택을 매입하고자 하시는 분들에겐 매력적인 시기임이 맞지만, 경제상황을 변동시키는 변수들은 매우 많으며 언제 어느곳에서 발생할지는 예측하기가 매우 어렵습니다. 특히 다른 나라의 양적완화 정책이나 국제 유가, 몇몇 유럽 국가들의 재정위기, 지역적인 전쟁 또는 분쟁, 그리고 중국 경제의 상황 등은 호주 경제에 갑작스럽고 큰 영향을 줄수가 있지만 호주가 조절 할수 없는 외부의 변수 들입니다. 따라서 주택 매입이나 다른 경제활동등의 결정시에 한번 더 숙고하시는 신중함을 가지시라 권합니다.

 

다음번 칼럼엔 2015 1분기 (1-3)의 호주 경제상황 변동에 대해 간략하게 들여다 보도록 할 생각입니다.

 

 

16 February 2015

 

 

 

 

  

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