HOJU MONEY

뉴스 > 전문가 컬럼 > 오피니언

​기업 사냥꾼의 호주 부동산 재테크 ‘돈 넣고 돈 먹기’

2015. Mar. 03

1,423

기업 사냥꾼의 호주 부동산  재테크 ‘돈 넣고 돈 먹기’

최근 부동산 열풍으로 경제적 관점으로도 이해하기 어려운 박자로 부동산이 춤추고 있습니다호주 부자들과 중국 투자자들은 일종의 투자펀드인 Property Syndicate 만들어 부동산에 투자하여 고수익을 추구하고 있지만뛰는 놈위에 나는 있다.' 라는 속담처럼 호주 천만장자들은 ‘  넣고 먹기’ 라는 일종의 재테크 방식을 통하여 일반인이 상상할 없는 금액을 짧은 기간 안에 만들어냅니다.

 

부동산 자산을 소유하는 회사 단기간 Cash flow 좋지 못한 회사를 저렴하게 인수하여 적당한 시기에 팔아 고수익을 만드는 것이 호주 부자들의 재테크 방식의 하나인데, 이는 생각보다 수익대비 위험률(risk) 높지 않습니다인수 기업을 선정하고 기업의 부동산 가치와 기업 미래가치를 정확하게 파악 이를 바탕으로 대상 기업 인수와 매각을 통해 얻을 있는 최저, 최고 수익 위험률을 예상한 부자들은 끼리끼리 써클을 통하여 투자금액을 모은 넣고 먹기 게임을 시작하여수천만 달러를 벌었던 케이스를 소개해 드립니다.

 

호주 부자들의 대략적인 투자액과 총회수액은 아래표와 같으며 호주 부자들이 이용한 재테크 기법을 설명해드리겠습니다. 또한 설명의 간편함을 위해 상황을 가능한 단순화 하고 대략적인 숫자를 사용하겠습니다.

 

T사의부채 (채권매입금액

18,000,000

100% 주식인수 자본금

20,000,000

호주 부자들의 초기 투자금액

38,000,000

T사의부채 (채권상환금액

-15,000,000

호주 부자들의   투자금액

23,000,000

채무 매입  회수 수익

8,000,000

자본금 유상감자

15,000,000

2010/2011 배당금

10,800,000

2011/20112 배당금

2,400,000

2012/2013 배당금

3,900,000

매각대금

42,000,000

호주 부자들의  회수금액

82,100,000

세금전 총수익

59,100,000

세금전 총수익률

256.96%

  

인수대상 기업은 T사로 2000년대 중반까지 성장한 호주 Civil Engineering and Construction 기업이었으나 2008 세계 경제위기를 겪으면서 재정상황이 심각하게 악화되기 시작하였으며, 2010 상반기에 호주 법원에서 임명된 관리인에 의해 회사정리절차가 시작되었습니다 당시 T사는 Property Trust 통하여 호주달러 2,500  (장부가격정도의 상업용 부동산을 소유하고 있었으나, 2,300 정도의 회사 부채가 있었습니다또한 부동산과 부채를 제외한 기업가치를 보면 낮게는  1,500 높게는 2,500 불정도로 평가되고 있었습니다.

 

호주의 부자들은 4,000  규모의 투자금액을 모아서 2010 상반기  T사의 채권자들로부터 2,300 불의 부채를 1,800 불에 사들였습니다. (채권자들은 T사에 대한 2,300 불의 채권은 부실 채권이 되자 저렴한 값에 넘겼습니다.) 추가로 법정관리인과 협상을 통한 수의 입찰로 2,000 불을 T사에 납입하고 주식의 100% 인수하여 T사의 경영권을 확보 하였습니다주식 매매대금으로 지불한 2,000 불은 T사의 경영권을 확보한 호주 부자들의 관리 하에 놓여있게 되었습니다.

 

호주 부자들은  자신들의 관리 하에 놓여있던 주식 매매대금 2,000  1,500만불을 자신들이 인수한 T사의 부채를 상환하게 합니다, 호주 부자들은 T 주식인수에 2,000만불부채인수에 1,800만불,  3,800만불을 투자하였으나 호주 부자들이 인수한 T사의 부채를 T​가 1,500 불을​ 호주 부자들에게 상환하게하여실질적으로 보았을  2,300만불로 T 사를 인수했을 아니라 800만불의 채권을 가지고 있게 됩니다. (T사의 채권자들로부터 2,300만불 정도의 부채를 1,800만불에 사들였지만 호주 부호들의 T사에 대한 법정 채권은 2,300만불이며, T사로부터 1,500만불만 상환 받았으므로 채권 잔액은 800만불이 됩니다.)  호주 부자들의 투자액은 2,300만불 입니다.

2010  후반기에 T사는 2,500만불(장부가격) 상업용 부동산을 소유한 T사의 Property Trust 3,500만불에 매각하였습니다 과정에서 1,000만불 달하는 부동산 처분이익과 상업용 부동산 처분자금이 발생하였고 이는  T사의 채무 상환대규모 유상 자본 감자 배당금을 통하여 투자자인 호주 부호들에게 가게 됩니다.

 

호주 부자들은 상업용 부동산 처분직후 T사에게 800만불의 채권을 갚게 하였고 곧이어 1,500만불의 대규모 유상 자본 감자를 실시하여  2,300만불을 가져갑니다따라서 호주 부자들의 투자액인 2,300만불을 6개월 만에 회수하게 됨으로써 투자 원금 회수에 대한 위험률이 시점부터 “zero” 됩니다투자 원금 회수를 얼마나 빨리하느냐가‘  넣고 먹기’ 라는 재테크의 핵심입니다.

 

2010/2011 회계 연도에 T사는 부동산 처분이익 1,000만불을 포함한 1,200만불의 당기순이익이 생겼으며, 호주 부자들은 당기순이익의  90%  1,080만불을 배당금으로 가져갑니다. 2011/2012 회계 연도에는 당기순이익의95%, 2012/2013 회계 연도에는 당기순이익의 97.5 % 배당금으로 가져갑니다 결과 호주 부자들은 3 동안 배당을 통해 각각 1,080만불, 240만불, 390만불을 가져갑니다.

부동산 시장 성장에 따라 T사의 기업가치가 올라가자 호주 부자들은 2014 상반기에 T사를 4,200만불에 매각하였습니다. 위의 표와 같이 호주 부자들의   투자액은 2,300만불, 4년간의 회수액은 T사의 채무 매입 회수 이익자본금 유상감자배당금과 매각대금과 더불어 8,200만불이 됩니다  투자액 2,300만불에 2.5배가 되는 5,910만불의 이익을 냈으며, 수익률은 세금을 제외하여  257% 됩니다.

 

호주 천만장자들의 ‘ 넣고 먹기 같은 재테크 방식의 경우새로운 재테크 기법은 아니며 아니며 한국에서도 작은 규모지만 오래전부터 사채업자들이 이용해왔던 방법 가운데 하나 입니다단지 호주부자들은 변호사를 고용하여 법과 제도 그들만의 인맥을 이용한 대규모의 고수익을 얻었던 반면, 한국 사채업자들은 제도권 밖에서 상대적으로 작은 알짜 중소기업을 인수 또는 틸취하여  고수익을 올렸던 것이 차이라 하겠습니다최근에는 은행 금융 자본의 세계화로 이러한 방식의 자금들이 사모펀드 (Private Equity Fund)라는 이름을 가지고 호주 한국뿐 아니라 국제적으로 투자활동을 벌여 고수익을 올리고 있으며, 또한 국제적 절세 플랜(International Tax Planning)으로 막대한 세금을 절약하고 있습니다.   이를 통한  수익 세후 수익률은 타의 추종을 불허하고 있습니다한국에서는 가족 구성원이 사모펀드를 설립하여 국제적 투자와 국제적 절세 플랜(International Tax Planning) 가지고 증여세 상속세를 절세하고 있습니다.  


댓글 : 0 개