HOJU MONEY

고홍주 마켓디렉터의 오프더플랜 바로알기

2015. Apr. 21

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5만불로 시작하는 내 집 마련

최근 호주 부동산에 거품이 생기고 있다고들 합니다. 또한 호주에서 내 집을 가지려면 어떻게 해야 하는지 궁금한 교민 분들의 문의도 많습니다. 그래서 찾아간 이달의 인물은 시드니 Redfern에 위치한 Home789 공인중개사의 고홍주(Claudia Ko) 마켓디렉터입니다. 고홍주 디렉터에게 부동산 거품에 대한 의견과 호주의 오프더플랜(Off the Plan)이 무엇인지 그리고 어떻게 하면 내 집을 마련할 수 있는지 부동산 투자에 대한 전반적인 이야기를 나누어 보았습니다.

“호주 시드니의 집값 거품 하락에 대해 걱정이신가요?

많은 사람들이 언제 오르락내리락 할지 모르는 호주 특히 시드니의 집값에 대해 거품에 관해 많은 두려움을 가지고 있는데요. 그 중 가장 큰 걱정은 미래의 이자율이 높아짐에 따라 부동산시장이 무너지지 않을까?’ 입니다. 가까운 예로 2007년 미국의 서브프라임 경제위기가 있었는데요. 미국의 부동산 시장에서는 많은 투자자들에게 굉장히 쉽게 할부금을 빌려주었습니다. (서브프라임 사태는 집값의 100% 또는 그 이상을 빌려줬습니다.)

하지만 호주 부동산 시장은 미국과는 다르게 호주연방은행에서 엄격한 규제 아래 호주은행과 대출기관들에서 까다로운 조건을 통해 대출을 승낙해 줍니다. 한 예로, 집을 구매하려는 고객은 최소의 디파짓이(보통 집값의 20%) 요구됩니다. 또한, 은행은 대출금의 일정 양을 현금으로 보유하고 있어야 합니다. 만약 1,000,000불을 빌려 준다면 크거나 적게 은행에 따라 비율은 다르지만 은행은 40,000불을 현금으로 보유하고 있어야 합니다. , 호주에는 Capital requirement 제도가 있습니다. 그래서 호주는 미국처럼 서브프라임 사태가 일어나 부동산이 붕괴하지 않을 것입니다. 왜냐하면 이 사태의 주요 점은 은행에서 돈을 빌리는 사람들의 채무 불이행이었지만 호주은행은 이 경제위기를 막을 만한 충분한 자산을 보유합니다. 그래서 서브프라임 사태가 일어나지 않고 마켓이 붕괴하는 일은 없을 것입니다.

집값 상승에 또 하나의 큰 영향을 주는 요인은 인구 입니다. 호주는 통계청에서 낸 자료보다 훨씬 많은 인구의 증가가 있습니다. 호주 통계청은 오직 영주권자, 시민권자들의 인구증가율만 보도하지만, 거기에 포함되지 않은 (호주의 가장 큰 산업으로써) 유학생, 임시 전문 기술자들, 워킹홀리데이 비자 소유자들의 수치를 간과할 수 없습니다. 이들은 주로 렌트비의 인상에 기여하며, 이것은 또한 집값 인상현상으로 기여하고 있습니다.

잠재적 부동산 가격의 하락요인으로는 실업률과 이자율을 들 수 있습니다. 그러나 시드니에서는 이 두 요인들이 가격하락을 초래하지 않을 것으로 보입니다. 첫 번째 실업률, 사람들이 일자리를 잃는다면 분할상환식 담보대출을 낼 수가 없기 때문에 부동산 가격은 떨어질 것입니다. 지금의 실업률은 다른 OECD 국가에 비해 매우 낮은 수치입니다. 두 번째 이자율의 상승, 비교적 단기간과 급작스럽게 이런 일은 발생하지 않을 것으로 보입니다. 하지만 조금이라도 이자율이 상승한다면, 가정의 경비 삭감을 야기시킵니다. 이것은 경제활동의 침체를 불러오며 또한 잠재적 집값의 하락과 실직으로 이끕니다. 경제상황이 좋아지지 않는 한, 호주연방은행이 이자율을 갑작스럽게 높이지는 않을 것으로 보입니다. 왜냐하면 현재상황의 낮은 이율은 경제를 자극하여 많은 일자리를 창출하기 때문입니다.

부동산 투자의 매력이 여기에 있습니다. 투자자들에게는 은행 계좌에 현금을 정기 예금하여 낮은 이자로 돌아오는 수입보다 임대수익이 보다 높은 생산을 내어주기 때문입니다. 이렇게 부동산 가격에 영향을 주는 하나의 요인인 이율이 현재상황에서 낮기 때문에 집값은 더욱 인상되어 질것으로 전망 됩니다.


광고에 보면 5만불이 있으면 내 집을 가진다! 라고 나와있습니다. 구체적으로 어떻게 하면 될까요?”

호주 주택은 두 가지로 나눌 수 있어요. 이미 지어진 집과 분양을 받는 집(off the plan)이 그것입니다. 전자를 구입하기 위해서는 상기 기술한 바와 같이 20%의 자금이 있으면 은행 융자를 받아 취득세(Stamp Duty)를 지불하고 매입할 수 있습니다. 한편, 오프더플랜(Off the plan)은 두 번에 걸쳐 지불(Payment)이 이루어지게 되는데, 계약 시점과 열쇠를 받는 시점(Settle)이 그것입니다. 이때의 페이먼트는 10%씩 두 번으로 나누어져요. 예를 들어, 50만불짜리 원베드(One-bed) 주택을 사기 위해서는 그 금액의 10%5만불을 먼저 지불하고 내 집을 마련한 뒤, 집이 지어지는 약 2년 반 여의 기간 동안 자금을 모아 나머지 10% 5만불을 지급하면, 호주 정부에서 요구하는 오프더플랜 조건에 충족되는 것이죠. 이는 호주 정부가 주택을 구입하려 하지 않는 호주인들을 장려하기 위해 주택마련 시 세금면제, 만오천불 지원과 함께 내놓은 플랜입니다. 호주인들은 한국인들과 달리 내 집 마련 보다는, 주마다 집세를 내면서 평생 살기를 선호하는 경향이 크기 때문이에요. 결론적으로, 5만불이 있으면 내 집을 살 수 있다는 말은 결국 오프더플랜을 이용해 10%를 먼저 지불하여 집을 마련하는 것임을 가리킵니다.


현재 직접하고 계시는 부동산 투자에 대해 설명 부탁 드립니다.”

이 직업에 종사한지 오래되다 보니, 집을 사지 않으면 불안할 정도예요. 호주에 처음 오자마자 이 일을 시작한 것도 아니고 이 일을 할 계획이 있었던 것도 아니에요. 그런데 호주에 살기 위해서 집을 구하러 다니는 중에 수없이 에이전트를 방문하면서 이 일에 흥미와 매력을 느끼기 시작했어요. 처음에는 아주 낡은 집을 사서 수리한 다음 다시 파는 것으로 시작했죠. 그러다가 땅을 매입해서 살 집을 짓고, 집 뒤에는 아파트를 한 채 지어 세입자들을 받는 것으로 투자를 넓혔어요. 이 후에는 하우스에도 투자를 했지만, 주택 가격이 많이 올라 아파트로 다시 눈을 돌렸고요. 아파트를 짓고 이에 투자하는 데 있어서 핵심적인 역할을 한 것은 단연 오프더플랜(Off the Plan-상기 기술)이었습니다. 호주 정부의 이 플랜을 잘 이용하여 적은 자본으로 투자를 할 수 있었어요. 매물을 실제로 소유하는 부동산 투자는 인플레이션의 영향을 적게 받아 안전하게 살아남을 수 있다고 생각해요. 한가지 주의할 점은 한국과 같은 단기투자는 금물이라는 것이에요. 세입자가 자신의 융자를 갚아준다는 개념으로 천천히 기다리는 것이 이곳 부동산 상황에 더 알맞다고 할 수 있어요. 만약 세입자로부터 거두는 돈으로 모기지를 커버할 수 없게 된다면, 자신의 호주머니로부터 또는 월급에서 조금씩 저축하는 마음으로 갚아나가면 되고, 결국 나중에는 큰 돈이 되기 마련이에요. 서두르면 안 되요.


내집 마련을 꿈꾸는 많은 교민들에게 하고 싶은 말씀은 무엇인지요?”

오프더플랜을 이용하기 위한 10%의 디파짓도 없지만, 3베드룸 주택을 마련하고 싶다는 문의가 많아요. 안타깝게도, 이런 경우 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어질 수밖에 없는 것이 현실입니다. 이런 상황에서 해드릴 수 있는 조언은, 당장 꿈에 그리는 집을 원하기 보다는 작은 것부터 혹은 현재 수준(Budget)에 맞는 것부터 시작을 하라는 것입니다. 예를 들어, 현재 10%의 디파짓을 할 수 있는 주택을 먼저 구입한 다음, 재융자를 받고 돈을 벌면서 차액만 갚아나가면 충분히 꿈의 집을 마련하는 것이 가능해요. ‘평생 이곳에서 살아야지라는 생각보다는 나는 내 집을 샀다라는 큰 아웃라인을 잡아 나가는 것이 좋습니다.

또한 한국인들은 집 장만을 하는데 있어서 유난히 까다로운 부분이 있어요. 다시 말해서, 원하는 모든 요건을 충족해야만 집을 사는 경향이 있는데, 보통 예산에 맞추다 보면 위치나 사이즈 등, 여러 가지를 포기해야 할 때도 있습니다. 이런 경우 예산에 맞게 구입하는 것이 먼저라고 봅니다. 일례로, 주택 위치가 관련된 지역문제는 시간이 지나면 상황이 바뀌는 경우가 대부분이죠. 그러므로 어디가 되었든, 얼마가 되었든 본인의 수준에 맞는 곳에 맞추어 구입하여 살기 시작하면 길이 있기 마련이에요. 처음부터 내 집 없이, 3베드룸 주택에 세를 들어 살면서 돈을 모으다 보면, 목돈이 모아 질 때쯤 주택가격은 이미 치솟은 다음입니다. 특히 젊은 교민분들의 경우는 위에서 말씀 드렸듯, 5만불을 먼저 만들겠다는 생각으로 노력하면 꿈에 그리는 집이 그리 멀지 않을 수도 있어요.


 

Claudia Ko (고홍주)  
Korean Market Director (Licence No. 20076868)
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