HOJU MONEY

아일랜드, 미국, 스페인의 주택가격 거품 붕괴를 맞추었던 쪽집게 도사 2017년내에 호주 주택가격 30-50% 폭락할 것이라고 전망

2016. Feb. 26

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2016 2 22 부동산 전문정보업체인 도메인 그룹 보고서에 따르면 호주 주택가격이 50%이상 떨어질 것이라는미국의 경제분석그룹 대표 주장에 대해 호주 부동산 전문가들이 ‘터무니 없는 일’이라고 일축했다고 한다.

아일랜드, 미국, 스페인의 주택가격 거품 붕괴를 맞추었던 미국의경제분석그룹 Variant Perception 조나단 테퍼(Jonathan Tepper) 대표는 2016 2 21일 일요일밤TV시사프로그램 60 Minutes 출연,

과대평가된 주택에 대한 과대 주택 담보대출로 인해 호주 주택 값이 30-50% 폭락할 것이라고 예측했다. 호주가 미국, 아일랜드, 스페인과 유사한 수준의 주택가격 거품 붕괴를 경험한다는 전망이다.

조나단 테퍼는 주택담보대출 위기가 호주를 강타할 것임은 의심의 여지가 없다면서 만약(if) 문제가 아니라 단지 언제(when) 문제일 뿐이며 호주에서 부동산 투자에 대한 열기는 집단적 현상으로 번졌고,  많은 투자자들이 갚을 있눈 이상의 돈을 대출 받았다고 지적했다. 테퍼 대표는 호주의 주택가격은 거품이고 주택담보대출 부채 수준은 호주 국내총생산(GDP) 3.8배며 호주 주택시장을 비정상적(insane)이라고했다. 그는 갚기 불가능한 대출 수준으로 인해 주택담보대출 거품이 2017 내에 터질 것이라고 구체적인 시기도 제시했다.

이같은 전망에 대해 AMP캐피털의 수석 경제학자를 포함한 다수의 전문가들은말도 된다는 반응이다. AMP 캐피탈의 수석 경제학자는 호주 경제가 심각한 불황에 처하거나 이자율이 급격히 올라 은행의 채무 불이행자가 크게 증가하지 않는 부동산 시장의 가격 붕괴는 일어나지 않을 것이라고 예측했다. 그는 일부 언론에서는 호주 사람들이 수입 대비 가장 높은 가계대출 비율을 가지고 있다고 주장하지만, 이는 실제로는 지난 2007-08년과 비슷한 수준 이라고 밝히며 주택 담보 대출을 받은 사람들이 여전히 감당하고 있으며, 은행들도 주택분야 대출에 대해 위험성이 크지 않다는 것을 알고 있다고 한다. 그는 실업률이 6% 보다 훨씬 높거나 주택담보대출 비율이 10% 이상이라면 우려하겠지만 지금은 걱정할 단계가 아니다고 말했다.

도메인 그룹의 수석경제학자도 호주에서 주택 가격 50% 하락  전망은 터무니없는 이라며 향후 시장에서 하락여건이 발생하지 않는 현재의 호주 시장은 정상적인 행태를 보이고 있다고 말했다. 그는  극심한 경기 침체 속에서도 주택 가격 50% 하락의 모습을 찾아볼 없었으며, 1990년의 특정 지역에서 실업률이 10% 이상 치솟거나 높은 대출 채무 불이행 속에서도 가격 폭락은 일어나지 않았다고 설명했다.

HSBC 경제학자도 누구도 호주의 주택 시장이 거품이라는 사실을 믿지 않으며, 높은 주택 가격은 수요와 공급의 원리에 의해 설명할 있다며 대부분의 주택대출은 수입이 감당할 있을 정도이며, 부채 또한 정상적인 형태를 보이고 있다고 주장했다. 그는거품이 발생했던 아일랜드, 미국, 스페인의 경우  주택가격은 급등했고 상환능력이 안되는 가계에 대출이 허용됐고, 주택도 공급 과잉 상태였지만 호주는 대부분 지역에 주택 공급 과엉이 없으며,  특히 시드니는 주택이 공급부족이라고 지적했다

하지만 동안 줄기차게 호주 주택시장 거품론을 제기한 금융부동산 연구분석 업체 LF이코노믹스의 경제학자 린제이 데이비드씨는씨는 “호주 주택시장이 거품이며 단지 붕괴를 기다릴 뿐”이라는 테퍼 대표의 의견에 동의하며, 호주 부동산 시장은 주택대출 위기와 함께 터지기만을 기다리는 거품 이라고 주장했다. 그는 은행이나 주택담보대출 중개업자와 5분만 대화해보면 시장 침체시 갚기 불가능한 금액을 대출해준다는 것을 알아 차리게 것이며,  특히 이자만 상환하는 대출(interest only loan) 그렇다고 밝혔다.그는  점점 악화되는 실업률과 불완전 고용 증가 현상이 발생할 경우, 전체 수요 하락과 해외 이민 감소, 인구 증가 둔화와 투자용 부동산 공급 과잉이 합쳐지는 상황이 것이라며 결과적으로 주택 가격과 임대료 추락, 주택 판매 부진은 자본가격과 순임대 소득의 손실을 초래해 투자자들에게 3중고(doomsday trifecta) 것이라고 주장했다. 

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