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호주 부동산 언제 구입하고 언제 판매해야 하나?

2015. Nov. 10

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부동산은 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라

호주는 투자용 주택을 소유할 경우 네가티브 기어링이라는 세제해택을 준다. 이는 호주라는 사회가 이민을 받을수 밖에 없는 사회적 구조를 지녀 임대용 부동산이 필요한 까닭이기도 하지만 주택투자와 임대 그리고 모기지를 통해 적절히 경제와 인플레이션의 균형을 유지하는정책을 쓰기때문이기도 하다. 그렇기때문에 호주의 많은 투자자들이 적게는 2채에서 많게는수십채에 이르기까지 투자용 부동산을 소유하고있다.


부동산 중개업자들은 현재 호주 부동산 시장의 거품은 위험한 수준은 아니지만 시드니 등에서 불고 있는 아파트 분양 열기로 거품이 커지고 있다고 우려한다. 많은 교민들이 호주 부동산을 지금 매입해야 하느냐  아니면 조금 더 기다려야 하는냐를 질문한다 . 이 질문에 대헤서는 누구도 자신있게  대답할 수 있는 분은 없겠지만  호주 부동산 가격에 영향을 미치는 중요한 요인들이 몇 가지가 있다. 이요인들을 분석해 보면 부동산 가격에 대해 어느정도 판단을 내릴수 있을 것이다.


이 글은 독자분들에게 부동산 가격과 중요한 요인들의 상관관계에 관한 기본적인 이해를 도움으로써 그에 따른 주택매입 및 매매 시기를 독자분들 스스로 판단 하실수 있도록 돕기위함 이다.


금리 (이자율)

최근 부동산 시장의 과열 현상은 무엇보다도 기록적인 최저 금리의 영향을 손꼽을 수 있다 . 지난 20년간의 연방은행의 표준금리의 평균치는 약 5.3%인데 현재 2.0%가 되었고, 호주 연방은행의 표준 금리는 올해 말 정도에는 호주 역사상 가장 낮은 금리로 인하 될 것이란 예측이 있는데, 은행 들의 주택담보대출율 금리는 연방은행의 표준금리보다 약 1.8~2.5% 높은 금리가 적용되어 왔고, 연방은행의 금리변동 수치가 거의100% 적용되어 왔지만, 요즘엔 대부분 80%정도 만이 적용되고 있다.


1959년부터 2013까지의 각 은행, 비은행권들의 가장 낮았던주택담보대출율 금리는 1959 1월부터 1960 12월까지의 5%였고, 가장 높았던 때는 1989 6월부터 1990 3월까지로 17% 금리가 적용되었는데, 지난 50년동안의 평균 주택 변동금리는 약 8.75%였다.


호주 부동산 시장은 금리에 영향을 많이 받는다는 것은 금리 하락이 주택경기 활성화를 가져왔던 과거 데이터를 보면 알수 있다. 호주의 주택 가격 상승은 1986년부터 시작되었으나, 1989년 이후 완만한 상승세를 보이던 주택가격은 1996년 본격적인 이자율의 하락과 더불어 기속도가 붙게되며, 이후 2001 6.25%였던 기준금리를 6차례에 걸쳐 4.25%로 낮추며 주택 구매자들이 손쉽게 모기지에 의지하여 주택을 구입할수 있게 해준 것은 폭등에 가까운 주택시장 상승의 가장 큰원인으로 분석된다.


그러나 금리인하와 함께 시작된 주택가격 상승은 연방준비은행의 금리 상승과 더불어 다시 떨어지기 시작하였다. 2001 12 4.25% 까지 떨어졌던 기준금리는 2002 5월을 시작으로 올라가기 시작 하면서 금리가 5%를 넘어가는 2003 11월을 기점으로 호주의 주택가격은 점차 하락세로 돌아선 것으로 조사 되었다.


호주의 중앙은행인 연방준비은행(Reserve Bank of Australia)은 2006년 한 해 동안 3번의 금리 인상을 발표 하였다. 2006년 초 5.5% 이었던 기준금리는 5, 8,11월 각각 0.25% 상승하여 6.25%까지 올렸다. 2002 5월부터 총 8번에 걸친 금리 인상이며, 2000년 이후로 가장 높은 금리이기도 하다. 이러한 금리 인상의 가장 근본적 인 원인은 인플레이션에 있지만 금리인상으로 가장 큰충격을 받았 던 것은 호주의 주택시장으로 부동산 가격 하락이 이어졌다.


호주 주택시장은 2008년 금융위기를 기점으로 주택가격이 하락하기도 하였으나 금융위기 이후인 2009년 이후 다시 빠르게 주택경기가 회복  21.6% 상승하였으며, 특히 2002~2007년 기간 동안 상승률이 낮았던 시드니가 24.3%, 멜버른이 33.0% 상승 하였다.


호주 주택시장이 2010년 전반기에 가파른 가격 앙등을 보였지만 호주의 중앙은행인 연방준비은행(Reserve Bank of Australia)이  3-5월 잇따른 금리 인상으로 적극 개입했고 정부의 경기부양책이 종료되면서 6월부터 부동산 경기가 뚜렷이 둔화되는 징표를 나타냈다.

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호주 정부는 광산붐의 열기가 식어가는 것에 대비해 2011 11월 이후부터 4.75% 수준이던 기준금리를 지속적으로 인하해 2013 5월부터는 2.75% 그리고  최근에는 2%의 저금리 금리기조를 유지함에 따라 주택담보대출율 금리도 4%대까지 하락해 주택경기가 활성화 되었다.


최근 역대 2% 최저금리에 주식시장의 불확실성이 지속되고 있는 상황에 단순 주거용이 아닌 투자가치로서의 부동산을 인식하는 호주인이 증가하면서 부동산 구매가 가장 안전한 투자로 각광받고 있으며 현재 호주 가정은 예금과 부채 상환보다 부동산 투자를 선호하고 있으며   부동산 투자 열기로 거품이 커지고 있다.


호주 부동산 가격 등락에 몇가지 시나리오가 있는데, 그중 가장 중요한 건 조만간 호주의 이자율이 어느쪽으로 변하느냐는 것이다. 즉 호주의 중앙은행인 연방준비은행(Reserve Bank of Australia)이 이자율을 조만간 낮출지 여부의 문제다. 전 세계 경제 위축의 여파로 호주 광물자원 수출붐이 사라진데다, 특히 호주경제의 의존도가 매우 높은 중국경제 침체의 여파로 호주 경제도 무척 좋지않은 상황이다. 이러한 경제를 좀 더 활성화 시키기 위해 호주연방준비은행이 이자율을 한번 더 낮춘다면 호주부동산 가치는 보합세를 유지히거나 상승 할수도 있다. 반면 이자율을 올린다면 반대 현상이 나타날 것이다.


부동산 시장 활성화나 억제를 위해 시행하는 연방및 주정부 정책 사항

부동산 시장은 호주 연방 정부나 주정부에서 시행하는 부동산 관련 정책에 따라 민감하게 움직이는만큼 ​정책 사항들을 미리 확인하고  매매시기를  결정하여야 한다. 호주 연방정부에서 시행하고 있는 첫 주택 구입자 장려금(First home buyer grant)과 NSW 주정부에서 신규 주택 건설을 활성화 하기 위해 시행되고 있는 인지세 면제 혜택(Stamp duty exemption) 등은 부동산 매매를 계획하고 있다면 미리 알아 두어야 할 정책 사항이다.


해외 유입 인구 증가

2013 4월 호주 인구 추정치는 최초로 2300만 명을 돌파했으며, 인구증가율은 2012 9월 기준 연간 1.7%로 이는 선진국(OECD) 중 가장 높은 수준이다 . 이와 같은 높은 인구증가율은 자연증가 보다는 대부분 순이민자 유입에 의한 것으로, 순이민자 유입수는 연간 228000명으로 전년 대비 32.2%(55000) 증가한 반면, 자연증가는 154500명으로 전년 대비 4%(6000) 증가에 그쳤다.


2050년에는 현재 인구의 Double( 45백만) 수준으로 증가할 것이며 호주의 높은 인구증가율은 연방 정부의 적극적인 이민 정책으로 인해 폭발적으로 늘어난 이민자의 유입이 가장 큰 원인으로 경제성장과 부동산 시장의 활성화에 기여했다.


경제성징과 실업률

IMF의 글로벌 주택 경기 보고서에 의하면 호주, 오스트리아, 브라질, 캐나다, 중국, 콜롬비아, 독일, 홍콩, 이스라엘, 룩셈부르크, 말레이시아, 뉴질랜드, 노르웨이, 필리핀, 싱가포르, 스웨덴, 스위스 국가들에서는 2008년 금융위기 이전에 부동산 붐이 덜 두드러졌었고, 위기 이후에는 보다 강력한 경제 성장세와 낮은 실업률 현상이 나타났다. 경제성장세를 보인 이들 17 =개국들에서는 경제성장에 따라 실업률이 지속적으로 하락하였으며, 이에 따라 주택수요가 꾸준히 증가 금융위기 전보다 집값이 약 25% 더 높게 나타났다.


호주 주택시장은 금융위기를 기점으로 주택가격이 하락하기도 하였으나 2009년 이후 다시 빠르게 주택경기가 회복하여 금융위기 이후인 2009년 이후 21.6% 상승하였으며, 특히 2002~2007년 기간 동안 상승 률이 낮았던 시드니와 24.3%, 멜버른이 33.0%상승하였다.


임대료 및 공실률

호주 주택시장을 전망해 볼 수있는또 하나의 좋은 지표로 임대료 및 공실률을 들수있겠다. 임대료가 상승하고 공실률이 하락한다면  호주 부동산 가치는 보합세를 유지히거나 상승 할거며, 반대라면  호주 부동산 가치는 하락 현상이 나타날 것이다.


중국 등 외국인의 호주 부동산 투자열기

중국을 필두로 한  한국 및 아시아의 많은 국가가 호주 부동산 시장에 적극 뛰어들고 있다. 호주 부동산 시장에서 외국인 바이어 하면 흔히 중국인 바이어로 인식될 정도로 중국인은 큰 비중을 차지한다. 호주 부동산업체 지팡닷컴(GiFang.com)이 해외에서 부동산을 구입할 의사가 있는 중국인을 대상으로 온라인 조사한 결과 3명 중 1명꼴로 호주를 택했다. 이는 10년 전인 2004 20명 중 1명에 비하면 크게 늘어난 것이다.


중국 정부가 부동산 투기를 억제하기 위해 20%의 높은 양도소득세를 부과하고 독신자 주택구입을 1채롤 제한하는 등 부동산 규제정책을 더욱 강화하는 가운데, 여타 선진국에 비해 건전한 경제 펀더멘탈을 유지하고 있는 호주가 세계 부동산 시장의 ‘큰손’으로 자리잡은 중국 투자자에게 매력적인 투자처로 각광 받고 있으며  중국 내 부동산 시장 하락세와  부패 조사를 피해 해외로 도피하려는중국 관리와 사업가들은 호주 부동산 시장의 중요한 투자자로서 호주 부동산 가격 상승에 일조 하였다.


호주는 외환 거래에 대한 규제가 없고 완전 자유화 되어있어 해외 투자자의 자금 유출입에 아무런 제한이 없다. 또한 호주는 상속세와 증여세가 없으므로 자녀들에 대한 생전의 증여나 사후 상속에 아무런 세제상의 불이익이 없다 . 따라서 자본주의 사회에서 열심히 일하여 부를 축적한 사람들은 그들의 노력의 결정체인 부를 대를 이어 후손들에게 세금 없이 물려줄 수 있으며, 또한 경제적인 약자는 정부의 사회보장 제도에 의해서 교육, 의료뿐만 아니라 최저생계 및 노후가 완벽하게 보장되는 복지국가이다.  따라서 중국을 필두로 한 한국 및 아시아의 많은 투자자들이 호주 부동산 시장에 적극 뛰어들어 호주 부동산 활성화에 기여헸다.


최근 오스트레일리아 달러가 약세로 돌아서면서 상대적으로 저렴해진 호주 부동산에 해외 투자자들이 호주 부동산 시장에 적극 참여함으로써 호주 부동산 상승기조에 기여 한 것으로 나타났다.


지금까지 부동산 가격과  이자율 같은 중요한 요인들의 상관 관계 및 그에 따른 주택매매 시기를 설명 했지만 주택매매 의사결정은 독자분들 자신의 몫 이라는것 잘 아시리라 생각한다. 교민들이 호주 부동산 시장에서 막차 타는 것을 피했으면 하는 심정에서 부동산은 무릎에서 사서 어깨에서 팔아라는 말을 마지막으로 이 글을 마무리 하고자 한다. 

 

 위의 내용은 부동산 상담이나 법률 자문이 아닌 일반적인 내용으로 정보 제공이 목적인바 내용에 오류가 있을수 있으며 자문으로 받아들여서는 안됩니다본인의 상황에 적용되는 정확한 자문은 반드시 부동산 전문가 변호사를 통해 받으시기 바랍니다. 

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