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미래에셋자산운용이 내놓은 ‘미래에셋맵스호주부동산공모펀드’대한 평가

2017. Mar. 14

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미래에셋자산운용이 내놓은 ‘미래에셋맵스호주부동산공모펀드’는 호주 캔버라에 위치한 호주 연방정부 교육부 청사에 투자하는 펀드로 모집규모는 1,410억원이다(원문 기사 클맄). 2017년 3월17일까지 KB국민은행, 미래에셋대우, 신한은행, 우리은행 영업점을 통해 가입할 수 있다. 투자자의 속성상, 투자기간이 길고 환이 오픈이 되다보니까 조심스럽게 접근하는 분위기 이며 불티나게 팔리는 것은 아니지만 꾸준하게 판매되고 있다. 

미래에셋자산운용은 호주 현지 금융기관과 캔버라 오피스 빌딩 담보 대출 협상을 진행하고 있다. 미래에셋자산운용은 이번에 모집하는 투자금 1410억 원에 더해 1억9,260만 호주 달러를 호주 현지에서 대출 받아 빌딩을 매입할 예정이다. 미래에셋자산운용 측은 고정금리로 4% 정도 금리에 담보대출을 추진하고 있지만 상황은 유동적이다. 미국이 3월 기준금리 인상을 예고하는 등 선진국들을 중심으로 금리가 상향 조정되고 있기 때문이다. 이번 펀드의 목표 수익률은 4~6%지만 대출금리가 높아질 수록 수익률은 하락할 수 있다는 분석이다.

담보 대출 만기가 펀드 운용기간 대비 짧은 것도 특징이다. 미래에셋자산운용이 현재 추진 중인 호주 부동산 담보 대출 만기는 4년이다. 펀드 운용기간이 5년 6개월이어서 청산 전 리파이낸싱을 진행해야 하는 부담이 있다.

해외부동산 펀드에 투자할 때 고려할 요소는 △ 건물이 요지에 위치하는가 △ 임차인의 신용이 안정적인가 ▲펀드 운용 기간보다 임대차 계약을 장기로 맺어 매각(엑시트)이 용이한가 ▲매년 임대료가 상승하는가 ▲환 변동성 등이다.

호주의 수도인 캔버라는 시드니에서 290Km, 멜버른에서 660Km 떨어진 곳에 위치하며 인구는 2015년 말 약 39만명이다. 이 건물이 위치한 캔버라 중심상업지구(CBD) 지역은 현재 5.4%의 낮은 공실률을 보이고 있다.  건물 전체를 임차한 호주 교육부는 S&P 기준 AAA 등급이다. 2025년 5월까지 장기임차 계약을 맺었다. 임대료는 매년 연 3.35%씩 고정적으로 상승한다. 다만 내년 한 차례 시장 평가를 실시해 양측이 임대료를 조정하기 때문에 그 결과에 따라 수익률 변동이 발생할 수 있다. 

건물 자체의 순수한 임대 수익률(건물 가격 대비 임대료)은 5% 정도지만, 대출(연 4% 내외를 가정)을 끼기 때문에, 레버리지 효과로 수익률이 6%대 중반까지 올라갈 것으로 전망된다. 다만 여기서 수수료 등 제반비용을 제외하면 실제 연 평균 예상 수익률은 5% 초반으로 추정된다. 환 변동이나 매각차익은 제외한 수치다.  

매력적인 스펙을 두루 갖췄지만 환헤지 전략을 쓰지 않아 환변동에 완전히 오픈되어 있다는 점은 투자자들에게 득이 될수도, 실이 될수도 있다. 호주 달러는 최근 5년간 원화 대비 가치가 하락해왔다. 지난 2012년 3월 1달러당 1200원대였지만 현재 870~880원에 거래되고 있다. 향후 호주 달러 가치가 원화 대비 더 하락하면 투자자는 손해를 보고 상승하면 이득을 보게 된다.

호주달러는 국제금융시장에서 유로, 엔, 파운드와 마찬가지로 '준기축통화'로 분류되지만 유로나 엔에 비해서 변동성이 크다. 또 안전자산이 아닌 위험자산으로 분류된다. 실제 2008년 글로벌 금융위기 당시 호주달러는 달러화 대비 30% 가량 빠졌다.  

또 호주통화는 글로벌 교역의 영향을 크게 받는다. 원자재 수출국이라 국제 원자재 가격이 호주달러 가치를 좌지우지한다. 게다가 수출에서 중국이 차지하는 비중이 42%나 돼 중국 경기의 영향도 많이 받는다.  2012년부터 세계경제가 저성장 국면에 돌입하면서 5년간 호주달러/미국달러 환율은 1.10 미국달러에서 0.70 미국달러까지 떨어졌다. 특히 원자재 랠리가 끝나고 중국 성장세도 본격적으로 둔화된 2014년 이후 급하게 떨어졌다. 하지만 최근 글로벌 경기 회복 움직임에 힘입어 반등을 시도 중이다.

이처럼 환 노출이 이 펀드의 최대 리스크지만 호주통화가 장기적 하단을 찍고 반등시도를 하고 있다는 점은 오히려 환차익을 기대하게 하는 측면이다. 호주달러는 세계 경제가 016년부터 탄탄하게 올라오고 원자재 가격도 반등하면서 최근 소폭 상승했다. 하지만 호주달러의 변동성이 크기 때문에 장기적으로는 예측하기 힘들다

미래에셋자산운용 해외투자팀장은 “호주달러/원 환율 10년 추이를 보면 800~1240원에서 움직였는데 지금 800원대 후반이다”라며 “사람으로 치면 무릎 정도에 와 있기 때문에 들어간 것이고 만약 1200원대였으면 공모로 안 했을 것”이라고 자신했다.

다른 부동산 펀드처럼 투자자들에게 반기마다 한번씩 이익 분배금이 지급된다는 것은 가장 큰 메리트로 꼽힌다. 특히 호주 연방정부 산하 교육부와 오는 2025년 5월까지 책임 임대차 계약이 확정되어 있어 임대료를 받지 못할 가능성은 적다는 분석이다. 호주 교육부는 S&P 기준 AAA 신용등급을 획득한 곳이다. 투자자들이 내야 하는 수수료는 다른 공모펀드 대비 싼 편이 아니지만 이전 부동산 펀드들과 비교해 다소 저렴해졌다. 선취 수수료는 납입금액의 2%이고 총 보수비용은 연 0.472%로 책정됐다.

미래에셋자산운용이 내놓은 ‘미래에셋맵스호주부동산공모펀드’는 선진국 수도 호주 캔베라 그 중에서도 핵심지구의 대형빌딩에 개인이 투자할 수 있는 기회라는 점에서 분명 차별적이다. 안정적으로 임대 수익을 확보할 수 있는데다가 매각 차익도 기대해 봄직하기 때문이다. 또 투자자산의 통화가 다변화된다는 점에서 포트폴리오 편입을 고려할 만하다. 다만, 투자기간이 5년 6개월로 장기간 돈이 묶인다는 점, 매각 시점의 호주 부동산 업황과 호주통화 가치에 따라 최종 성적표가 결정된다는 점은 염두에 둬야 한다.

 

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